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上海世博大道的场馆故事 专栏

  今天,我们就一起去细数散落在世博大道两侧,那足以载入中国体育场馆发展史的三大明星项目。它们的规模或大或小,彼此的定位也不尽相同,却在这4平方公里的区域内展现出“大珠小珠落玉盘”的和谐与美好。

  世博大道,位于上海浦东新区世博园区,全长约5.5公里,是连接世博浦东板块:ABC三大片区的重要通道。世博会结束后,世博大道继续发挥着交通大动脉的作用,并在上海市大力推进世博园区后续开发和城市功能提升的大背景下,见证了诸多项目的新生和成长。

  这些年,体育产业也成为整个世博园区重点发展的方向,世博大道两侧陆陆续续涌现出了一批具有引领作用的优质体育项目,其中的一部分已经成为整个行业发展过程中的标志案例。

  今天,我们就去细数散落在世博大道两侧,那足以载入中国体育场馆发展史的三大明星项目。它们的规模或大或小,彼此的定位也不尽相同,却在这4平方公里的区域内展现出“大珠小珠落玉盘”的和谐和美好。

  梅赛德斯-文化中心(后称“梅奔中心”)位于上海世博会园区浦东B片区内,属于“世博园”核心区。梅奔中心用地面积67242.6㎡,总建筑面积125945㎡,场馆共六层,其中地上四层共73941㎡,地下两层共52004㎡,拥有18000个座席和82个包厢,总投资约人民币24亿元,是2010年上海世博会最重要的永久场馆之一。

  梅奔中心是由上海文化广播影视集团有限公司和上海精文投资有限公司成立的合资公司,并由上海世博文化中心有限公司负责开发建设。而上述两家公司均是上海国资委的全资子公司,可以说梅奔中心是绝对的根正苗红。

  而早在2008年,各方就已经对梅奔中心未来的运营问题进行了谋划和决策,上海东洲资产评估有限公司的评估报告(DZ080357026)显示,梅奔中心40年经营权的评估价值为50216万元。

  据此,当时还是上海世博文化中心有限公司的同级公司上海东方(集团)股份有限公司(现东方600637)新媒体股份有限公司)宣布其全资子公司上海东方国际交流有限公司以5亿元人民币及梅奔中心每年营业收入5%的对价方式从上海世博文化中心有限公司获得梅奔中心40年(2010年11月1日至2050年10月31日)的经营权。

  根据2008年9月召开的上海东方(集团)股份有限公司董事会披露的内容显示,交易双方共同的约定还涉及:

  1、上海世博文化中心有限公司应不迟于2010年4月1日向上海东方国际交流有限公司交付符合一流文体、娱乐、演出设施要求的场馆;

  2、如果上海东方国际交流有限公司与上海世博文化中心有限公司签订的授权经营管理合同未于2050年5月1日提前终止,则上海东方国际交流有限公司在2050年5月1日以前就梅奔中心的授权经营管理具有独家的优先谈判权;

  3、在2010年11月1日至2050年10月31日期间的每一财务年度结束后的60天内,上海东方国际交流有限公司应向上海世博文化中心有限公司支付场馆年度营运收入的5%作为浮动管理费(如果浮动管理费的部分或者全部来自上海东方国际交流有限公司以外的任何实际经营者,则上海东方国际交流有限公司对于上海世博文化中心有限公司的支付义务仅限于其就该浮动管理费缴纳营业税后所得的剩余金额);

  4、自2030年11月1日起,上海东方国际交流有限公司从梅奔中心授权经营管理运作中获得的全部净收益与当时的实际投资成本之比达到10%以后,则超过10%部分的收益的60%将于上海东方国际交流公司在每个财务年度结束后120天内支付给上海世博文化中心有限公司作为额外管理费。

  而2009年5月,上海东方国际交流有限公司就与美国AEG公司下属的香港安舒茨文化体育发展有限公司合资成立了东方安舒茨文化体育发展(上海)有限公司,上海东方国际交流有限公司占合资公司51%的股份,希望通过AEG丰富的场馆运营经验来为梅奔中心的经营贡献智慧。但该合资公司也是以5亿元人民币和每年营业收入5%的对价从上海东方国际交流有限公司租赁经营梅奔中心的,租赁期限是20年。上海东方国际交流有限公司实际上拥有了梅奔中心前20年51%的经营权和后20年100%的经营权。

  梅奔中心正式被合资公司接管后,他们做的主要工作就是不断地拓展场馆的冠名权、场地租金、场地包厢租金以及场馆内商铺的租金等收入来源。根据网络媒体报道,2011年初梅赛德斯就以10年8000万美元的费用拿下该场馆的冠名权,这是公司在德国以外的首座冠名场馆,被《时报》称为“创出了中国冠名权交易新高”;而包厢的出售则以年为单位,价位根据包厢大小而定。

  据悉,包厢价格大约在80万元人民币以内(按年计)。赞助商在“买下”包厢后,不但有明确的广告标识,还可以邀请公司客户观赏演出。

  依据上海东方(集团)股份有限公司和现东方新媒体股份有限公司2011年到2017年的年报,东方安舒茨文化体育发展(上海)有限公司经营下的梅奔中心各项指标成绩喜人:净利润方面,从首年的3028.59万元增长到2017年的8324.5万元;而营业收入则从2011年的1.37亿元人民币增长到2017年的2.24亿元人民币,短短7年实现了质的飞跃。

  梅奔中心这个项目对于场馆的建设方来说,24亿元人民币的场馆建造费用目前看来仅仅通过5亿元人民币加分成的方式来收回投资是一个很长期的过程,因为大概每年平均的营收需要达到9.5亿元人民币才能正好在第40年实现回本,虽然合同中也约定了未来达到超额利润后加收额外管理费的内容,但想仅仅依靠梅奔中心在短期甚至中期内收回投资,也是一件比较困难的事情。

  而对于拿下经营权的运营方来说这却是一门很“值”的生意。因为相对于5亿的初始投资,他们在2011年到2017年的七年间,就已经取了3.5亿元的净利润,回本指日可待。梅奔中心的例子其实说明了在一定条件下,场馆运营不会是一桩无利可图的买卖;而独立的场馆开发则是一场遥遥无期的等待。

  体育中心位于上海浦东新区世博园区的C片区,位于世博大道南侧,是由上海世博会非洲联合馆改建而来。中心总建筑面积达35000㎡,馆内包括击剑厅、游泳池、篮球场、多功能比赛、健身房、餐厅、咖啡厅、商店等设施。

  体育中心定位为青少年培训及相关产品服务的资源聚集地,通过这个平台,可以实现与其他青少年培训机构的资源共享,大大提升资源整合能力。

  体育中心的设计改造工作是由建筑事务所HHDFUN来进行刀的,整个设计与建造过程历时7个月。建筑师在设计中创造地添加了一个关键元素——一条长600 m的空中自行车道。这条自行车道提供了一个受欢迎的骑行功能,还将所有主要空间都紧密连接起来。在骑行的时候,骑行者会感到整个过程相当有趣,在七米的高空,享受着舒适的视觉感,击剑厅,游泳池,篮球场,休闲区等尽收眼底。

  场馆在彩的使用上也颇具心思,不同功能的设施对应不同的颜,赋予每一处空间清晰的标识。独到的设计感,空间的合理布局,彩的精心搭配,让每个运动项目相互独立但又相映成趣。可以说体育中心在建筑空间的硬规划和软装饰方面都做了一个很好的示范。

  但体育并没有实际拥有该场馆的所有权,而是从上海世博会有限公司(上海世展集团的全资子公司)手里租赁的该场馆。根据2016年体育委托华融证券发布的《北京天骐体育股份有限公司公开转让说明书》披露,体育对该场馆的首任租期是从2016年4月1日开始到2019年12月31日止,每年的平均月租金均为869166.7元人民币,折合成平均每平方米每天的租金则为1.1元人民币。

  但令人遗憾的是,体育中心的未来可能会存在变数。根据上海市规划局2018年公布的世博文化公园控制详细规划显示,体育中心现所在的世博板块C片区,未来将建设世博文化公园,而体育中心所在的地块未来规划的则是城市绿地。规划中还提到将继续保留法国馆、俄罗斯馆、意大利馆、卢森堡馆等4个世博场馆,而未见体育中心的前身非洲联合馆。

  我们不知道体育中心的未来何去何从,但每次去上海都会抽空参观体育中心,而每一次也都能切身感觉到,体育线)的日常生活了。

  一号运动中心位于世博板块A片区白莲泾公园内,南临世博大道,占地面积18000㎡。一号运动中心是以拳击文化为主题,集拳击健身培训、健康餐食、科技智能训练、特酒吧为一体的高品质健康生活体验馆。由邹市明旗下的邹轩(上海)体育文化发展有限公司投资改建,于2018年10月9日正式亮相。

  一号运动中心主要由综合训练区域、冉味餐厅和Laranna酒吧三大区域构成。综合训练区域占地2500㎡,主要围绕拳击特课程:金银铜-九宫格、十二回合、巴西柔术、泰拳、沉浸式靶击课、女子防身术等课程展开。

  其中金银铜-九宫格是专业化的拳击课程,对接全球同步的考级制度;而十二回合是在体能训练的大环境下,结合学习拳击的需求,研发出的一组适合拳击爱好者的体能训练体系。其中的冉味餐厅是一家主打贵州菜系的中餐厅,餐厅设计采用拳击奥运冠军故事的经典时刻为理念。Laranna酒吧则是一座沿江独栋酒吧,黄浦江夜景可以尽收眼底。

  一号运动中心的诞生绝对是拳迷们的福音。我们都知道体育中心是由世博会非洲联合馆改造而来,那么这样一座小而美的拳击主题场馆到底从何而来?

  我们在经过大量的查阅和现场走访后,没有收获太多较为准确的说法。只有两份上海市国土局在2017年公开的一份《建设工程规划许可证》和一份《建设项目选址意见书》或许可以窥见一点端倪。

  这两份文件里的建设项目拟选位置都是浦东新区黄浦江东岸E22单元A01-01,只不过一个是01B地块,一个是01C地块,但毫无疑问它们均属于A01-01地块且相距较近。而建设单位都是一个叫上海世博土地控股有限公司的企业,建设项目名称则统一为黄浦江东岸滨江公开空间贯通开放-白莲泾公园区域贯通及景观提升改造工程。

  根据规划局资料显示,一号运动中心所处的地块正是上述两份文件里提到的黄浦江东岸E22单元A01-01地块。而两份文件中分别提及的A01-01C地块项目建设规模为675㎡和A01-01B地块项目用地规模为13383㎡均大致吻合我们初步测量得到的Laranna酒吧和主馆部分的实际大小。

  初步可以确认,一号运动中心大概率会是白莲泾公园里作为配套设施而建设的附属工程,而邹市明的公司可能就是从建设单位上海世博土地控股有限公司手里通过租赁该建筑一定期限内使用权的方式来打造一号运动中心的。当然,这只是基于目前有限线索下的一种推测而已。

  “城市,让生活更美好”是上海世博会的口号,而美好的生活又怎么离得开健康、时尚这些元素。

  在梅奔中心,世界级的视听盛宴让你流连忘返;在体育中心,见证小朋友健康成长的足迹让你倍感欣慰;而在一号运动中心,挥汗如雨时的动和夜幕天台小酌时的静也会让你觉得生活如此美好。

  真正优质的场馆可谓凤毛麟角,而在一条路上,能一道领略三种不同类型的优质场馆也实属难得。世博会结束了,“馆”博会每天都还会有吗?